SBB: Höjda finansiella mål ger uppsida i värderingen - Analysguiden
Samhällsbyggnadsbolaget som investering
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB) har under en kort tid byggt upp ett fastighetsbestånd värt 73 miljarder kronor. Koncernens fastighetsvärde tog ett stort kliv från ca 31 mdkr i september 2019 till dagens ca 73 mdkr genom det offentliga uppköpserbjudandet på branschkollegan Hemfosa. Av fastigheterna är 77% samhällsfastigheter, 17% hyresrätter med reglerad hyra och 6% byggrätter och övrigt. Denna mix gör att det SBB skiljer sig från den kommersiella fastighetssektorn och inte är lika sårbart för konjunktursvängningar. Bolaget är marknadsledande vad gäller transaktioner i Sverige inom samhällsfastigheter och numera även dominerande fastighetsägare inom sektorn i Norden. Man inriktar sig på två segment: bostadsfastigheter i Sverige och samhällsfastigheter i Norden.
Offentliga hyresgäster står för 90% av intäkterna
Av hyresintäkterna kommer 47% från stat och kommun, 20% från operatörer där bolagets intäkter är skattegaranterade, 15% från bostäder, 6% från LSS-boenden och 12% från övrigt. Detta innebär att nio av 10 kronor i hyresintäkter kommer från den offentliga sektorn, antingen direkt eller indirekt, vilket avsevärt minskar risken för hyresvakanser. Förvärvet av Hemfosa har förskjutit portföljens tyngdpunkt mot en större andel statliga hyresgäster och mindre bostäder än tidigare. Målet har varit att bygga upp en fastighetsportfölj med säkra och förutsägbara hyresintäkter, och uthyrningsgraden var 95% vid utgången av 2019. Hälften av den planerade värdeökningen på fastighetsbeståndet beräknas komma via renoveringar och hyreshöjningar som en följd av detta.
SBB har vuxit snabbt genom förvärv
SBB genomförde ett antal förvärv under 2019. Den största transaktionen avsåg en portfölj med äldreboenden, skolor och vårdverksamhet i Finland för 1,6 mdkr till ca 6% direktavkastning. Vidare en portfölj med samhällsfastigheter i Stockholm och Västra Götalandsregionen värd 1,2 mdkr till ca 5% direktavkastning. Dessutom förvärvade man Amastens fastighetsbestånd i region Syd för 1,5 mdkr, samt bildade ett samriskbolag med Amasten för bostadsutveckling i Nyköping. Man sålde fastigheter för 6,3 mdkr varav 4,9 mdkr avsåg DNB-fastigheten i centrala Oslo. Dessa affärer överskuggades dock av det offentliga budet på Hemfosa, med ett fastighetsbestånd värd 41 mdkr, som offentliggjordes i november 2019.
Fastighetsutveckling ger ett betydande tillskott
På bostadssidan driver bolaget detaljplaneförändringar fram till fastställande i flertalet svenska städer. Det kan handla om förtätning i anslutning till ett kommersiellt hus eller byggnadskomplex. Bolaget säljer de färdiga bostadsbyggrätterna till aktörer som t ex Peab, HSB och KPA. Koncernen frigör på så sätt medel för en fortsatt expansion mot andra fastighetsaffärer. Målsättningen är att utvecklingen och försäljningen av byggrätter ska bidra med 400 mkr i årligt resultat inklusive Hemfosa. Till det kan läggas den förväntade resultateffekten av renoveringar och investeringar i de egna fastigheterna som väntas ge ytterligare 600 mkr per år.
Offentliga kunder ger stabila hyror
Samhällsfastigheter med stat, kommun och landsting som hyresgäster ger stabila hyresförhållanden och normalt även längre löptider på hyreskontrakt, inte sällan fem till tio år. Detta är eftertraktat av två anledningar. Dels för att ett vanligt standardhyreskontrakt för kommersiella lokaler i Sverige löper på tre år. Dessutom är offentliga hyresgäster mer säkra betalare än privata företag, då deras intäkter ytterst garanteras av skatteintäkter och statsbidrag. Offentliga hyresgäster har också en tendens att betala något högre hyror per kvadratmeter för sina lokaler jämfört med hyresgäster från den privata sektorn.
Mål att växa beståndet till 125 mdkr år 2025
De finansiella mål SBB presenterade i slutet av 2019 var att bygga upp fastighetsbeståndet till ett värde på 55 mdkr till år 2021 med BBB+ rating. Dessa mål har i stort nu uppfyllts och bolaget har därför presenterat uppdaterade finansiella mål, däribland att fastighetsbeståndet ska växa till 125 mdkr år 2025 med bibehållet kreditbetyg.
Aktien undervärderad relativt intjäningen
Vi upprepar vår riktkurs för SBB på 30 kr per aktie och rekommenderar köp. Bolaget har en stark intjäningsförmåga på ca 3 kr per aktie, vilket får dagens aktiekurs att se attraktiv ut. Vi bedömer att aktien är undervärderad relativt de säkra tillgångar bolagets samhällsfastigheter utgör samt den tydliga tillväxtstrategin som antagits.
https://www.aktiespararna.se/sites/default/files/sbb_200826_analys.pdf
Research feed
