Reala tillgångar i portföljen: Stabila kassaflöden och strategiska fördelar
När marknaden rör sig snabbt och ränteläget förändras söker allt fler investerare tillgångar som står emot volatilitet. Reala tillgångar har därför blivit ett växande inslag i många portföljer. För både institutionella och privata placerare handlar det om att skapa stabilitet, minska korrelationen mot börsen och säkra kassaflöden även i mer osäkra marknadsklimat.
Varför reala tillgångar kompletterar aktier och räntor
Reala tillgångar – såsom fastigheter, infrastruktur och mark – har egenskaper som skiljer sig från finansiella tillgångar. Hyresintäkter eller kontrakterade betalningsflöden tenderar att vara mer förutsägbara än bolagsvinster i konjunkturkänsliga sektorer. För börsplacerare innebär det en möjlighet till lägre totalrisk.
Under 2024 har investeringsintresset för reala tillgångar fortsatt att växa globalt. Enligt MSCI ökade kapitalflöden till sektorn med över 15 procent, främst som följd av inflationsoro och stigande räntor. I en miljö där aktiepriser pressas av höga avkastningskrav kan reala tillgångar bidra till att jämna ut portföljens svängningar och ge stabilare avkastning över tid.
Så påverkar värdering och kassaflöden avkastningen
Värderingen av reala tillgångar utgår från kassaflöden snarare än spekulativa prisrörelser. En investerare bör därför granska hyreskontraktens löptid, indexering mot inflation och underhållsbehov. Avkastningskraven varierar beroende på räntenivå och riskprofil – och skillnaden mellan “core”-tillgångar med stabila hyresgäster och mer opportunistiska projekt kan vara betydande.
En vanlig fallgrop är att underskatta framtida investeringar i underhåll och uppgraderingar, vilket på sikt kan påverka både avkastning och värdeutveckling. Att arbeta med känslighetsanalyser och diskonterade kassaflödesmodeller (DCF) är därför nödvändigt för att göra en rättvis värdering.
Likviditet och förvaltningskrav
Till skillnad från börsnoterade aktier är reala tillgångar mindre likvida, vilket kräver en längre placeringshorisont. För många investerare är lösningen en kombination av direktägande och exponering via noterade fastighetsbolag eller börshandlade fonder. På så sätt får man balans mellan långsiktig stabilitet och kortsiktig flexibilitet.
Förvaltning är en annan nyckelfaktor. Fastigheter och infrastrukturtillgångar kräver löpande drift, underhåll och aktiv förvaltning. Effektiv styrning kan öka driftnettot betydligt, medan passiv förvaltning riskerar att urholka värdet över tid.
Så kan börsinvesterare dra nytta av reala tillgångar
För börsinvesterare som vill bredda sin exponering utan att lämna aktiemarknaden helt finns flera alternativ: noterade fastighetsbolag, infrastrukturfonder och REIT-strukturer. Kombinationen av stabila utdelningar och real tillgångsexponering kan ge portföljen en robustare grund. Vid analys av potentiella investeringar är det viktigt att förstå de underliggande tillgångarna, deras finansieringsstruktur och driftsekonomi. Ett välskött fastighetsbolag med tydlig strategi kan vara ett utmärkt komplement i en portfölj – särskilt när ränteläget fortfarande är volatilt.
Och ibland kan även mer nischade verksamheter skapa värde. Ett exempel är hur fastighetsägare i större städer utnyttjar lokaler på kreativa sätt – det kan vara allt från coworking-koncept till verksamheter som ridning Stockholm – för att bredda intäktsbasen och minska risken för vakanser.