Att göra bostadsdrömmen till verklighet: Allt om bolån

Det finns tydliga regler för bolån, men spelet runt omkring kan vara komplicerat. Förhoppningarna kan nötas i kanterna av olika typer av krav och procentsatser. För den som är på väg in på bostadsmarknaden gäller det därför att tänka strategiskt kring finansieringen redan från början. Här ger vi dig verktygen att förstå vad som krävs – för att ge dig en chans att skriva kontrakt.

Lånelöftet: Inträdesbiljetten till budgivningen

Utan lånelöfte, ingen budgivning. Lånelöftet är ett kvitto på att banken ser dig som kreditvärdig. Du får veta hur mycket du kan låna, vilket i praktiken avgör vilka bostäder du ens har anledning att titta på. Dock innebär löftet inte någon garanti. Beloppet kan ändras om din ekonomi förändras eller om banken gör en ny bedömning.

Kreditprövningen innebär att inkomster, skulder och ekonomisk historia granskas noggrant. Löftet är giltigt i sex månader – sedan måste du få det uppdaterat. På en het bostadsmarknad kan budgivningar gå snabbt. Den som står där utan ett aktuellt lånelöfte får titta på medan andra skriver kontrakt. Löftet fungerar helt enkelt som en biljett till spelplanen.

Hur mycket får jag låna? Så bestäms det

Hur mycket du får låna styrs av fler faktorer än enbart bostadens pris. Det handlar om din återbetalningsförmåga – och den mäts inte bara i kronor på ditt konto. Istället tar bankerna hänsyn till din ekonomi i ett större perspektiv, och väger alla dina inkomster och utgifter mot varandra. Hos aktörer som icabanken.se kan du testa att göra en bolånekalkyl digitalt, för att enkelt avgöra hur mycket du får låna.

Bankerna testar även hur du klarar av ett scenario med betydligt högre ränta än den aktuella nivån. Denna kallas kalkylränta och kan ligga flera procentenheter över den faktiska ränta du erbjuds. Syftet är att se om du kommer att klara av lånet även om räntan sticker iväg. Logiken är enkel: banken lånar bara ut så mycket som du förväntas kunna betala tillbaka, även när läget är som sämst.

Rörlig eller bunden ränta: Det eviga valet

Valet mellan rörlig och bunden ränta handlar om att välja mellan frihet och förutsägbarhet – och det finns ingen mall som passar alla. Den rörliga räntan, som i själva verket justeras var tredje månad, är inledningsvis ofta lägst. Den passar dig som vill kunna amortera extra eller kunna lösa lånet utan att behöva betala en avgift.

Den bundna räntan ger istället en fast kostnad, oavsett vad som händer på räntemarknaden. Det är tryggt, men kostar oftast mer. Om du vill lösa lånet i förtid så väntar dessutom oftast en ränteskillnadsersättning som kan svida. Under perioder av oroliga räntor är valet lika mycket en fråga om psykologi som ekonomi. Vilket ger dig bäst sömn? En låg rörlig ränta med risk för höjning – eller en högre, bunden, med garanterad stabilitet?

Kontantinsatsen: Nyckeln till dörren

Ingen kommer undan kravet på kontantinsats. Miniminivån är 15 % av köpeskillingen, oavsett om du köper en villa i en småstad eller en etta i innerstan. För till exempel en bostad som går på 3 miljoner krävs det således 450 000 kronor och det är pengar du inte kan låna av banken. Har du mer än minimibeloppet att sätta in så minskar både risken och amorteringskraven. Din belåningsgrad sjunker således och därmed ökar möjligheterna till bättre räntevillkor.

Kontantinsatsen kan med fördel byggas med hjälp av investeringar, men det kräver framförhållning. Börjar du tidigt, gärna flera år innan ett bostadsköp är aktuellt, kan fonder och aktier göra jobbet – i synnerhet via månadssparande. Effekten av ränta på ränta, kombinerat med stigande tillgångspriser, kan göra stor skillnad. Men börsen rör sig – ibland rejält. Därför bör pengarna flyttas till tryggare alternativ när köpet närmar sig.

Belåningsgrad och ränta: Hur de samverkar

Belåningsgraden är relationen mellan ditt bolån och bostadens värde, och något som styr mer än många tror. Om du kan betala mycket i kontantinsats och ligger på en belåningsgrad under 60 % så öppnar sig dörren till bättre räntor. Bankerna gillar låg risk och ju mer av bostaden du själv finansierar, desto mindre blir ju deras risk. För dig blir resultatet en lägre ränta.

Räntan – oavsett om den är rörlig eller bunden – är en av de mest kännbara kostnaderna i de flesta bostadsägares privatekonomi. Ett par tiondelars skillnad kan innebära tusenlappar varje månad. I praktiken innebär det att den som lyckas pressa ner sin belåningsgrad får en dubbel belöning: lägre amorteringskrav och lägre ränta. Det är den typen av matematik som gör skillnad på lång sikt.

Amorteringskrav: Reglerna som styr återbetalningen

Att amortera innebär att beta av lånet i små, regelbundna portioner. Det kan låta enkelt, men det finns inte mycket flexibilitet i kraven, med undantag för köp av nyproducerad bostad. Har du en belåningsgrad under 50 % så slipper du dock helt att amortera. Om du lånar mellan 50 och 70 % av bostadens värde, uppkommer ett krav på 1 % årligen. Lånar du ännu mer, över 70 %, så ökar kravet till 2 %.

Dessutom, om lånet överstiger 4,5 gånger din årsinkomst före skatt så lägger Finansinspektionen på ytterligare 1 % – oavsett den aktuella belåningsgraden. Det kan innebära en stor belastning för månadsbudgeten. Reglerna är satta för att bromsa överbelåning – både på individ- och systemnivå. Samtidigt ger amorteringen en konkret fördel: skulden minskar med inbetalningarna, vilket i sin tur minskar räntekostnaderna.