Köpa bostad på solkusten? Här är allt du behöver veta

Att köpa bostad utomlands innebär både möjligheter och utmaningar. Processen och kostnaderna skiljer sig åt mellan Frankrike och Spanien, och det är viktigt att vara påläst om lokala regler och avgifter innan beslut fattas.

Den som funderar på att investera i en bostad i Frankrike eller Spanien bör ha god kännedom om landets särskilda skatte- och avgiftsregler.

Experter från DNB Carnegie Private Banking och fastighetsmäklare från Husman Hagberg, belyser viktiga saker att tänka på vid köp av bostad i Frankrike och Spanien.

Längre köpprocess och särskilda skatter

Vid köp av bostad i Frankrike tar processen ofta längre tid än i Sverige. Flera aktörer är involverade, där notarier, advokater och myndigheter samverkar med mäklaren.

Detta innebär att utöver köpesumman tillkommer betydande kostnader för bland annat registrering, stämpelskatt och notariearvoden.

Efter att köpet bekräftats betalas vanligtvis en handpenning på fem till tio procent av priset. Notariekostnader tillkommer, ofta motsvarande en procent av köpeskillingen.

Fler avgifter än många räknar med

Dessutom ska stämpelskatt, så kallad droits d’enregistrement, på cirka 6,5 procent erläggas till staten och lokala myndigheter.

Mäklararvodet kan variera och det är viktigt att klargöra om det ska betalas av köparen eller säljaren, vilket framgår av köpeavtalet.

Vid finansiering genom bolån tillkommer ytterligare kostnader, bland annat för bankens administration och notarie, ofta omkring en procent av lånebeloppet.

Banken gör även en egen värdering av objektet, vilket kan påverka lånebeloppet och leda till ytterligare avgifter.

Efter förvärvet betalar även fastighetsägaren årliga skatter.

Förmögenhetsskatt och årliga avgifter

Sedan 2018 finns en förmögenhetsskatt på franska fastigheter (Impôt sur la Fortune Immobilière, IFI), som tas ut på fastighetsvärden över 1,3 miljoner euro. Skattesatsen är progressiv mellan 0,5 och 1,5 procent beroende på nettoförmögenhet.

Det finns även årliga fastighets- och bostadsskatter som ofta uppgår till cirka 6 000 euro per år.

Att finansiera köpet med lån kan minska exponeringen mot förmögenhetsskatten, eftersom lånet reducerar den beskattningsbara nettoförmögenheten.

Rådgivning kan spara dig stora pengar

I Sverige finns avdragsrätt för räntekostnader om du är obegränsat skattskyldig. Vissa banker erbjuder amorteringsfrihet, men ur franskt perspektiv räknas ändå en årlig amortering på cirka fem procent.

Det rekommenderas att ta hjälp av rådgivare med gedigen kunskap om både fransk och svensk lagstiftning för att undvika obehagliga överraskningar och säkerställa att rätt regler tillämpas på det individuella fallet.

Tydlig avgiftsstruktur och köparens ansvar

I Spanien är det ovanligt med budgivningar och utgångspriset är ofta förhandlingsbart. Utöver själva köpeskillingen ska köparen räkna med tilläggskostnader på mellan 10 och 14 procent.

När det gäller nyproduktion tillkommer mervärdesskatt på 10 procent och stämpelskatt upp till två procent.

Vid köp av begagnad bostad utgår istället överföringsskatt på 8 till 10 procent beroende på region, men ingen stämpelskatt.

Köparen står även för notariekostnad, som varierar beroende på köpeskilling och omfattning, samt registreringsavgift på cirka 0,5 procent.

Avgifterna som väntar när du får nycklarna

Vid tillträdet tillkommer anslutningsavgifter för bland annat el och vatten. Dessutom tillkommer årlig kommunal fastighetsskatt på mellan 0,4 och 1,1 procent samt en statlig fastighetsskatt på 0,25 till 0,5 procent, beroende på kommun.

Köparen har undersökningsplikt och ansvarar för att kontrollera bostadens skick innan kontraktet skrivs.

Vid köp av begagnad bostad betalas normalt en handpenning på tio procent, medan nyproduktion ofta kräver en reservationsavgift på 3 000 till 6 000 euro. Slutbetalningen sker vid tillträdet.

Krävs spanskt NIE-nummer

Det krävs ett spanskt skatteidentifikationsnummer (NIE-nummer) för att kunna köpa bostad. Ansökan kan göras genom spanska myndigheter eller via ombud.

Notarien har ansvar för att kontrollera parternas identitet, informera om eventuella skulder och upprätta köpebrevet inför lagfartsansökan. Lagfarten registreras slutligen i landregistret, vilket normalt tar två till tre månader.

Vikten av rådgivning och noggranna förberedelser

Både i Frankrike och Spanien kräver bostadsköp noggrann planering och kunskap om lokala regler.

Kostnader och processer varierar och det är avgörande att ta hjälp av kunniga experter för att undvika framtida problem samt för att säkerställa att alla lagar och avgifter hanteras korrekt.