Ny lag från 1 juli: så mycket får du ta i hyra när du hyr ut i andra hand

Den 1 juli 2026 trädde en ny privatuthyrningslag i kraft som ger dig som hyr ut din bostad större frihet att sätta hyran. För den som ser uthyrning som en del av sin privatekonomi är det en välkommen förändring – men rubrikerna om "fri hyressättning" ger en förenklad bild.

Friheten är större, men den är inte obegränsad. Här går vi igenom vad som faktiskt gäller när du ska ta rätt betalt.

Olika regler för hyresrätt och bostadsrätt

Det första du behöver veta är vilken typ av bostad du hyr ut, eftersom reglerna skiljer sig markant.

Hyr du ut en hyresrätt i andra hand styrs hyran fortfarande av den så kallade bruksvärdesprincipen. Förenklat innebär det att du normalt inte får ta ut mer än din egen hyra. Om bostaden hyrs ut möblerad får du göra ett rimligt påslag, vanligtvis upp till omkring 15 procent, som kompensation för möbler och slitage.

Att ta ut ett betydligt högre pris än vad som anses skäligt är inte tillåtet. Hyresgästen kan då begära att få tillbaka den del av hyran som överstiger en skälig nivå. De nya reglerna om friare hyressättning gäller alltså inte för hyresrätter.

Hyr du däremot ut en bostadsrätt omfattas du av den nya lagen – och det är där den stora förändringen finns.

Så bestäms hyran för en bostadsrätt

Tidigare beräknades en skälig hyra utifrån dina egna kostnader. Modellen byggde på en kapitalkostnad baserad på bostadens marknadsvärde samt bostadens driftkostnader.

Med den nya lagen har utgångspunkten ändrats. I stället ska hyran ligga i nivå med vad jämförbara privatuthyrningar kostar. Det innebär bostäder med liknande storlek, standard och läge som hyrs ut i andra hand på samma ort.

Hyran får vara marknadsmässig, men inte väsentligt högre än hyran för jämförbara bostäder. Om den är det kan hyresgästen begära en prövning hos Hyresnämnden. Skyddet mot oskäliga hyror finns alltså kvar, men måttstocken har flyttats från dina kostnader till den lokala marknaden.

För dig som hyr ut i en storstad, där andrahandshyrorna ofta är höga, kan det innebära att du får ta ut en högre hyra än vad dina egna kostnader ensamma motiverar. Samtidigt sätter marknaden ett tydligt tak – du kan inte ta ut vilket pris som helst bara för att efterfrågan är stor.

Dina kostnader är fortfarande en viktig kontroll

Även om dina egna kostnader inte längre avgör vilken hyra du får ta ut är de fortfarande viktiga att räkna på. De visar var din ekonomiska brytpunkt ligger – alltså när uthyrningen börjar gå med förlust.

Exempel:

• Bostadsrättens marknadsvärde: 3 000 000 kronor
• Avkastningsränta: 4 procent
• Kapitalkostnad: cirka 10 000 kronor per månad
• Månadsavgift: 3 500 kronor

Den totala kostnadsnivån blir då omkring 13 500 kronor per månad.

Om marknadshyrorna för liknande bostäder ligger över den nivån finns en god marginal. Om de ligger under kan kalkylen bli svårare att få ihop. Det är dock fortfarande marknadshyran – inte dina kostnader – som avgör vilken hyra du får ta ut.

Glöm inte skatten

En detalj som många missar är att du får tjäna upp till 40 000 kronor per år skattefritt vid uthyrning av en privatbostad.

Först den del av hyresintäkterna som överstiger gränsen beskattas som inkomst av kapital. För många innebär det att en stor del av hyresinkomsterna blir skattefria.

Kom dock ihåg att hyresinkomsterna alltid ska deklareras, även om du inte kommer över den skattefria gränsen.

Därför lönar det sig att sätta rätt hyra

Det kan vara lockande att sätta hyran så högt som möjligt, särskilt i områden där efterfrågan är mycket stor. Men den som tar ut en oskäligt hög hyra tar också en risk.

Om Hyresnämnden bedömer att hyran är väsentligt högre än för jämförbara bostäder kan den besluta att hyran ska sänkas.

Det är därför klokt att redan från början dokumentera hur du har kommit fram till hyran. Spara exempel på jämförbara bostäder och notera deras storlek, läge, standard och hyresnivå. Då har du ett bra underlag om hyran skulle ifrågasättas.

Använd en kalkylator för att slippa gissa

Att väga marknadshyror mot dina egna kostnader för hand går, men det är lätt att missa en post. Ett enklare alternativ är att använda ett verktyg som utgår från snitthyror för din stad och bostadens storlek, och samtidigt låter dig stämma av mot dina kostnader.

För dig som vill räkna ut skälig hyra på din bostadsrätt ger det snabbt ett riktvärde som håller även om det skulle granskas.

Sammanfattning

Den nya privatuthyrningslagen ger dig större frihet att sätta hyran när du hyr ut en bostadsrätt. Friheten är dock inte obegränsad – hyran ska fortfarande vara marknadsmässig och jämförbar med liknande bostäder på orten.

Använd marknaden som utgångspunkt, kontrollera att hyran täcker dina egna kostnader, håll koll på skattereglerna och dokumentera hur du har kommit fram till hyresnivån. Då minskar risken för tvister och uthyrningen blir en tryggare del av din privatekonomi.