Vad ingår egentligen i BRF-avgiften?

BRF-avgiften är en av de saker man som bostadsköpare ofta tittar på, men de flesta vet inte vad den täcker. Dessutom kan den ändras. Under senare år har avgifterna stigit i mer än 90 % av svenska bostadsrättsföreningar. Om du förstår vad som driver kostnaden är du bättre rustad att bedöma om en viss avgift är rimlig eller om den kan komma att stiga.

Tre stora kostnadstyper som inryms i avgiften

BRF-avgiften består av en summa av tre typer av kostnader. Alltihop betalas av föreningen och de totala kostnaderna fördelas på medlemmarna via månadsavgiften, oftast proportionerligt mot lägenhetens andelstal. Det handlar om:

• Lån
• Underhåll
• Drift

Lånekostnaderna baseras på räntor och amorteringar för föreningens lån, oftast avseende husbygget. Underhållskostnaderna handlar om reparationer och framtida renoveringar, genom pengar som sätts av i en underhållsfond. Driftskostnaderna täcker det löpande, som värme, el, vatten, städning och försäkringar. 

En del av kostnaderna för driften handlar också om sådant som är obligatoriskt enligt lag. Förebyggande brandskydd, ventilationsbesiktningar och hisservice är typiska exempel på detta.

Driftskostnader – mer än el och värme

Fjärrvärmen har ökat med 9,2 % mellan 2024 och 2025, och den varierar kraftigt beroende på ort. I den billigaste kommunen, Luleå, är det 43 % billigare än riksgenomsnittet, och i den dyraste, Älvdalen, är det 33 % dyrare. Det spelar alltså roll vilken leverantör föreningen är bunden till och hur länge avtalet löper.

Utöver energin tillkommer försäkringar, sophantering, fastighetsförvaltning och administrativa kostnader. Dessutom inkluderas servicekontrakt för teknisk utrustning i byggnaden.

För exemplet med hissar som nämndes ovan, regleras kraven av Boverket. Hissar i flerbostadshus måste genomgå besiktning av ett ackrediterat kontrollorgan en gång om året. De flesta serviceavtal inkluderar också återkommande översyn. Kostnaden varierar beroende på hissarnas ålder och hur avtalet ser ut. Det är en typ av kostnad som man som boende lätt glömmer att den finns.

Räntekostnaderna – avgiftens största joker

För de flesta föreningar är räntorna den enskilt tyngsta kostnadsposten. Ett normalt intervall för skuldsättning i svenska BRF:er ligger på 5 000 till 8 000 kronor per kvadratmeter. Den exakta siffran avgör hur räntekänslig föreningen är.

Det spelar också roll om föreningens lån är bundna eller rörliga. De som haft enbart rörlig ränta har fått se sina räntekostnader öka när Riksbanken höjt styrräntan, medan föreningar med bundna lån skyddats fram tills deras avtal löpt ut och behövt förnyas.

Under tidigare år, när räntorna var låga, klarade sig många föreningar bra med bundna lån. Men när räntan höjdes snabbt och kraftigt tvingades många föreningar refinansiera sina lån till avsevärt högre nivåer.

För en förening med 50 miljoner kronor i lån ökar räntekostnaden med 500 000 kronor per år för varje ökad procentenhet i ränta. Fördelat på ett typiskt lägenhetsbestånd kan det motsvara omkring 300 till 600 kronor mer i månadsavgift per lägenhet. Det är en av de viktigaste förklaringarna till att avgiftshöjningarna de senaste åren sett ut som de gjort.

När underhållsplanen inte håller budget

Sedan 2024 kräver lagen att nybildade och nyombildade BRF:er ska ha en teknisk underhållsplan, med en framförhållning på 50 år. Det är ett steg i rätt riktning, men befintliga föreningar som har en plan räknad på äldre prisnivåer kan ha problem med att hålla den budget som en gång beräknats och avsatts.

Sedan 2021 har byggkostnadsindex ökat med runt 30 %. Det innebär att ett stambytesbehov som planerades till 2 miljoner kronor i praktiken kan kosta 2,6 miljoner när arbetet ska utföras. Detsamma gäller renoveringar av tak och fasad, liksom andra tunga poster, som exempelvis byte eller installation av hissar.

Byte av en enda uttjänt hiss kan typiskt kosta från 400 000 till 800 000 kronor. I en äldre fastighet, som inte haft hiss tidigare, kan en efterinstallation landa på 1 till 2 miljoner kronor beroende på husets konstruktion. Den typen av kostnader finns sällan med i äldre planer.

En förening som satte av 150 kronor per kvadratmeter och år för ett antal år sedan kan i dag behöva 200 kronor per kvadratmeter för att upprätthålla sin beredskap. Föreningar som inte justerat sina fondavsättningar riskerar att ställas inför valet mellan en snabb avgiftshöjning eller värre, en extra uttaxering.

Det här är ett reellt scenario. Enligt Boverket är det många underhållsplaner som skulle behöva uppdateras efter dagens faktiska kostnadsläge. En förening med rejäla avsättningar och en aktuell underhållsplan ger en bättre bild av hur avgifterna kan komma att utvecklas i framtiden, jämför med en med som har låg avgift men oklar underhållsstatus.

Så utvärderar du avgiften som köpare

En låg avgift är inte automatiskt ett bra tecken. Det kan lika gärna vara ett tecken på att föreningen skjutit underhåll framför sig, eller att den håller nere avsättningarna för att avgiften ska se fördelaktig ut för köparna.

De här punkterna är viktiga att titta på:

• Årsredovisningen de tre senaste åren. Kontrollera om föreningen går med underskott och om kostnaderna ökat snabbare än intäkterna.
• Skuldsättning per kvadratmeter. En nivå på 5 000 till 8 000 kronor per kvm är normal. Är den väsentligt högre innebär det hög räntekänslighet.
• Underhållsplanens kostnadsantaganden. Är planen uppdaterad de senaste åren, eller bygger den på priser som är flera år gamla?
• Fjärrvärmeleverantör och avtalstid. Ta reda på vad det nuvarande avtalet kostar och om föreningen kan byta leverantör vid förnyelse.
• Planerade avgiftshöjningar. Fråga styrelsen om det är några kända ökningar på väg.