Castellum trotsar raset – men fastighetssektorn blöder vidare
Fastighetssektorn har backat 6 procent i år medan Stockholmsbörsen stigit lika mycket. Inte ett enda av de 35 fastighetsbolag som analytikerna bevakar bär rekommendationen Sälj. Ändå fortsätter aktierna att falla.
Paradoxen är svår att bortse från. Substansrabatten bland Large Cap-fastighetsbolagen uppgår i snitt till 22,7 procent, sektorn handlas till P/NAV 0,73 och analytikerkonsensus pekar entydigt uppåt, vilket vi tidigare rapporterat om. Det är en värderingsnivå som historiskt bara dyker upp under perioder av kreditstress.
Castellum lyser ensamt i mörkret
Bilden inom sektorn är allt annat än enhetlig. Castellum sticker upp med en uppgång på 17 procent i år, drivet av fastighetsförsäljningar, ett aggressivt återköpsprogram och behållet investment grade-betyg efter räntekrisen 2022–2023, enligt Nordnet.
I den andra änden handlas Corem till en substansrabatt på 61,6 procent och FastPartner till 56,5 procent. Atrium Ljungberg, med en vakansgrad på 11,9 procent i sin kontorsportfölj, stod för rapportsäsongens tyngsta reaktion med ett fall på 6,4 procent efter Q1-rapporten.
Den strukturella skiljelinjen går längs räntekänslighet och fastighetssegment. Bolag med logistik- och bostadsexponering har klarat sig bättre, medan renodlade kontorsbolag i regionala lägen tagit stryk.
Geografin förstärker mönstret: central storstad håller emot, övriga orter pressas.
Så har de svenska fastighetsbolagen presterat i år:
| Bolag | Utveckling i år |
|---|---|
| Castellum | +16,31 % |
| Catena | −4,39 % |
| Fabege | −5,27 % |
| Wihlborgs Fastigheter | −8,44 % |
| Sagax | −10,98 % |
| Atrium Ljungberg | −12,69 % |
| FastPartner | −14,54 % |
| Corem Property Group | −19,10 % |
| Fastighets AB Balder | −21,73 % |
| SBB | −29,35 % |
Källa: Avanza.
En flödesteknisk fälla håller kursen nere
Fundamenta talar inte emot sektorn. Finansieringskostnaden har visserligen fördubblats sedan 2021, från 1,8 till 3,6 procent, men skuldsättningen är ändå lägre än inför förra räntecykeln och kassaflödet per aktie väntas växa 9 procent årligen.
Förklaringen till att kurser och fundamenta lever i parallella universum är flödesteknisk. Albin Sandberg på SB1 Markets beskriver mekanismen tydligt, vilket vi tidigare rapporterat om:
Fastighetssektorn är fortfarande fast i något av en flödesteknisk fälla. Småbolagsfonder fortsätter att ha stora utflöden. Då måste de sälja, och så har det sett ut i flera månader. Det blir lite av ett självförstärkande momentum.
Albin Sandberg, aktieanalytiker på SB1 Markets.
När fonderna tvingas sälja för att möta utflöden pressas aktiekurserna ned, något som riskerar att utlösa nya utflöden. Säljtrycket har enligt Sandberg föga att göra med fastigheternas faktiska värde.
Enligt Nordnet gavs redan en försmak i slutet av mars, då kommentarer från Fed-chefen Jerome Powell utlöste ett lättnadsrally där fastighetsaktier var relativa vinnare. När det tekniska säljtrycket väl lättar bedömer Sandberg att vändningen kan gå snabbt.
Mattias Malmqvist