Bostadspriserna stiger trots räntehöjningarna – storstäderna drar ifrån
Räntorna stiger men bostadspriserna fortsätter uppåt. Handelsbanken räknar med att de ökar drygt 4 procent under 2027, mest i storstäderna. Fastighetsaktierna väntas stiga 10 procent i snitt, men skillnaderna mellan bolagen blir stora.
Prognosen kommer från Handelsbankens nya fastighetsrapport, som presenterades på onsdagen. Även 2028 väntas bostadspriserna öka med omkring 4 procent.
Samtidigt blir det dyrare att låna. Riksbanken höjde styrräntan till 2 procent förra veckan.
Bankens ekonomer tror att räntan når 2,50 procent under nästa år.
Lånereglerna slår starkare än räntan
Den 1 april i år blev det lättare att låna till en bostad. Bolånetaket höjdes från 85 till 90 procent, så kontantinsatsen sjönk till 10 procent av bostadens värde.
Det skärpta amorteringskravet för hushåll med stora lån i förhållande till inkomsten är dessutom borttaget. Den effekten tror Handelsbanken håller i sig.
Vi räknar med att prisökningstakten blir högre i storstäderna till följd av de lättade bolånereglerna även nästa år
- Helena Bornevall, seniorekonom på Handelsbanken
Vi noterar att storstäderna är där den nya regeln gör mest skillnad. Där är priserna högst och därmed sparar köparna också flest kronor på den lägre kontantinsatsen.
Så mycket kan det handla om
Ett räkneexempel: Utgå från en bostad värd 4 miljoner kronor och ett lån på 3,4 miljoner kronor.
| Exempel | Belopp |
|---|---|
| Prisökning 2027 med 4 procent | 160 000 kronor |
| Prisökning 2027 och 2028 med 4 procent per år | 326 400 kronor |
| Högre räntekostnad per år om bolåneräntan stiger 0,5 procentenheter | 17 000 kronor |
| Samma räntehöjning per månad | cirka 1 400 kronor |
Källa: Börskollens beräkning utifrån Handelsbankens prognos.
Räntekostnaden är räknad före ränteavdrag. Exemplet förutsätter att bolåneräntan stiger lika mycket som styrräntan, vilket inte alltid sker.
Siffrorna är exempel och inte prognoser.
Det finns också ett utrymme att hämta igen. Svenska bostadspriser är i reala termer kvar på samma nivå som 2015 och har fallit 15 procent sedan räntelyftet 2022, som Börskollen skrev i september.
Fler villor på väg ut på marknaden
Rapporten lyfter också fram en faktor på utbudssidan, nämligen åldrande husägare. Bornevall uppskattar att det ökade antalet äldre ger omkring 20 000 fler småhus till salu varje år framöver, jämfört med för tio år sedan.
Flyttviljan har ändå en gräns. I en Verian-undersökning som banken har låtit göra säger 7 av 10 äldre att de bor som de vill.
Det största hindret för att flytta är att det inte finns passande bostäder där de vill bo.
Nybyggandet väntas inte heller lätta trycket särskilt mycket. Handelsbanken räknar med 33 000 byggstarter 2027 och byggkostnader som stiger 4 procent, snabbare än inflationen.
En orsak är att EU:s utsläppshandel gör stål och betong dyrare.
Fastighetsaktierna: vinster upp men räntan sänker kurserna
För fastighetsbolagen på börsen har 2026 varit ett tungt år. Jämförelseindexet för fondbolaget Odins fastighetsfond hade fallit 15,1 procent i år vid utgången av september, enligt fondens månadsrapport.
Bolagens vinster har ändå utvecklats väl. Det som har pressat aktierna är de stigande marknadsräntorna.
Handelsbankens aktieanalytiker är försiktigt positiva och räknar med att sektorn stiger 10 procent i snitt under 2027. De har däremot tonat ned förhoppningen om att hela sektorn ska vända uppåt de närmaste tolv månaderna.
Samtidigt är fastighetsägare i genomsnitt högt belånade och stigande räntor är därmed utmanande.
- Christina Nyman, chefsekonom på Handelsbanken
Hur hårt räntan slår beror på vilken sorts fastigheter bolaget äger och hur mycket det har lånat.
| Segment | Handelsbankens bild |
|---|---|
| Industri och logistik | Gynnas av låg belåning och stark efterfrågan |
| Handel | Får stöd av att hushållen konsumerar mer |
| Kontor | Vakanserna stiger och hyrorna ökar svagt |
| Bostäder | Högre belåning gör bolagen känsligast för räntan |
Källa: Handelsbanken.
Banken har också blivit mer selektiv bland enskilda bolag. I oktober sänkte analytikerna bland annat Balder, Fabege, Catena och Atrium Ljungberg till behåll från köp, rapporterade Finwire.
Castellum och Intea lyftes samtidigt fram som favoriter.
Om räntan stiger mer än väntat
Rapporten har också ett alternativt scenario där räntorna stiger betydligt mer än prognosen. I det läget bromsar hushållens konsumtion in och prisökningen på bostäder avtar, trots att sysselsättningen fortsätter att växa.
Fastighetssektorn skulle då påverkas negativt.
Nästa räntebesked från Riksbanken kommer den 16 december, tillsammans med en ny prognos för styrräntan. Det blir ett första test på om räntebanan blir så brant som Handelsbanken tror.
Dennis Jerkovic
Laddar kommentarer…