Titania aktie (TITA B)

VD:s kommentar

Titania har under det gångna året byggstartat 1 915 bostäder. Det är fler än under något annat år i företagets historia. Alla Titanias projekt ligger inom Stockholms län och vi torde vara en av de aktörer som startat flest projekt inom länet år 2025. Kanske till och med den aktör som startat flest bostäder i Stockholm under det gångna året. Det stora antalet byggstarter som vi har genomfört under 2025 har vi gjort för att vi anser att tajmingen har varit rätt. På grund av den svaga byggkonjunkturen har vi kunnat handla upp entreprenörer och leverantörer till fördelaktiga villkor. Stockholm har också haft en lång period av låga antal byggstarter vilket under de kommande åren kommer att leda till ett underskott på färdigställda bostäder. De bostäder som vi byggstartade under 2025 kommer till stor del att stå klara 2028. Även om vi skulle se pessimistiskt på framtiden och inte räkna med någon konjunkturell uppgång eller oförändrad efterfrågan under de kommande tre åren kommer det sjunkande utbudet vara tillräckligt för att leda till att hyror och priser på bostäder pressas upp. Att tajmingen är rätt innebär dock inte alltid att det går att sätta i gång projekt. Våra projekt kräver stora mängder kapital under lång tid och tillgången på finansiering är helt avgörande för om, och när, vi kan genomföra projekten. Vad som möjliggjort så många byggstarter under 2025 är också just att förutsättningarna för att finansiera Titanias bostadsutveckling har förbättrats markant. Vi har kunnat finansiera alla projekt som vi har velat starta genom en kombination av nyemissioner, obligationslån, nya förvaltningslån på befintliga fastigheter samt byggnadskreditiv. Den goda tillgången på finansiering beror till stor del på att vi som bolag har arbetat upp ett ökat förtroende hos kapitalmarknaden. Titania har under de gångna, relativt tuffa åren generellt för bostadsutvecklare, visat att vi fortfarande har kunnat genomföra projekt till goda vinstnivåer. Vi har också visat att vi stått finansiellt starka generellt och har inte fallerat med att betala räntor på obligationer och lån även under de år då räntenivåerna gick upp långt över vad tidigare prognoser förutspått. De generella förutsättningarna för bostadsutvecklares möjlighet att erhålla finansiering har förändrats drastiskt till det bättre under 2025. Det finns nu tillgång på kapital att finansiera projekt med både via långivare som kan låna ut stora volymer till byggkreditiv och via equityinvesterare som är villiga att ta risk. Med begreppet ”equityinvesterare” avses här aktörer som köper bolag eller delar av bolag (traditionella aktieinvesterare på svenska) men också de som köper in sig i enstaka projekt via aktier, preferensaktier eller på annat sätt köper en andel - kort sagt, den typ av aktörer som inte lånar ut pengar utan i stället tar risk mot andel i vinst. Det som ligger bakom den generella förändringen är bland annat räntesänkningarna som startade under 2024 som började ge positiv effekt under 2025. Köparna av hyresfastigheter har återvänt till marknaden och nya rekordnivåer uppnåddes vid enstaka försäljningar under 2025. Det har inte varit samma stora mängd köpare som under åren innan ränteuppgångarna och marknaden har varit lite trevande men trenden är tydligt på uppåtgående. För kapitalmarknaden som snarare skall bedöma ett framtida scenario har trenden varit tillräckligt tydlig för att trycka på full gas framåt för finansiering av bostadsutveckling. Förändringen i tillgång på finansiering är tydlig mot föregående år. Under åren 2023–2024 pratades det mycket från långivare och equityinvesterare om att det, i konträr anda, började bli rätt tid att gå in i bostadsutveckling i Stockholm men rätt få gjorde det faktiskt när det kom till kritan. Titania träffade många aktörer både i Sverige och utomlands under den här perioden och hade många förslag på bordet som framstod som skarpa – allt från rena byggkreditiv till JV-upplägg, forward-köp till rena equityinvesteringar – men ändå föll nästan alla igenom. De angivna direkta orsakerna till att affärerna inte blev av var allt ifrån att aktörernas egna finansiärer drog sig ur, att aktörerna försökte ändra villkoren till det sämre för oss långt in i förhandlingen eller att man som utländsk aktör inte förstod sig på det svenska hyressystemet. Men, så här i backspegeln, var egentligen huvudskälet alltid detsamma; det verkliga trycket som uppstår när många vill gå in i marknaden samtidigt fanns inte. Det fanns en rädsla från aktörerna att vara bland de första som tog risk. Nu har däremot många aktörer redan gått in den svenska i marknaden och de som inte är där börjar bli rädda att missa tåget. Den ökade aktiviteten hos equityinvesterarna har synts bland annat i Starwoods, en amerikansk global aktör, köp under början av 2026 av bostadsutvecklaren Nordrs svenska del. För Titanias egen del ledde starkt ökat köpintresse från större aktieinvesterare under hösten till att vi tog in kapital via en nyemission i slutet av 2025. Hos långivarna har aktiviteten ökat i ännu högre grad och för byggnadskreditiv har tillgången på kapital formligen exploderat under 2025 och Titania tecknade, bara under årets sista kvartal, avtal om totalt över 1,8 miljarder kronor i projektfinansiering. För byggnadskreditiven är det inte bara den rena tillgången på kapital som skapar förutsättningar för att byggstarta stora volymer utan lika mycket villkoren för dem. Under nollränteeran, före 2022, togs byggnadskreditiv typiskt sett upp från svenska storbanker. Storbankerna var relativt billiga och kunde göra kreditiv för stora projekt totalt sett men kravet, för en aktör av vår storlek, var nästan alltid att kreditiven delades upp i delar om maximalt 500 miljoner kronor styck och maximalt 2 års löptid. Detta innebar att byggprojekt som var större än så behövde delas upp och färdigställas del för del i stället för parallellt. Detta var ofta ofördelaktigt och fördyrande produktionsmässigt sett. Räntan på byggnadskreditiven betalades också löpande vilket gjorde att projektet svalde mycket likviditet under byggnadstiden. Andelen lån relativt projektkostnaden var också relativt låg. Alternativet till storbankerna som långivare var mindre aktörer som erbjöd en högre andel av projektkostnaden i lån men dessa kunde på grund av kapitaltäckningskrav oftast bara låna ut till projekt på maximalt ca 200 miljoner kronor vilket gjorde dem än mer ofördelaktiga för stora projekt. Den enda ytterligare möjligheten som fanns för att finansiera ett större projekt på ett bräde var att ta in pengar via equityinvesterare direkt i projekten som innebar att man gav bort vinstandel i projekten. Equityinvesterare själva är generellt duktiga på att kräva stor ägarandel för att garantera finansiering av projektet och utöver det har de ofta villkor för kostnadstak för utvecklaren vilket reducerar utvecklaren till en entreprenör som tar utföranderisk men ger bort större del av vinsten. Med de nya förbättrade förutsättningarna under 2025 är dessa upplägg ett minne blott. Vi har under året tagit in kapital via rena byggnadskreditiv på enstaka projekt på upp till 1 miljard kronor utan krav på uppdelning. En hög andel av projektkostnaden är dessutom finansierad via kreditiven, de har löptider på närmare tre år och räntan betalas inte löpande utan kapitaliseras och betalas först då lånet förfaller. Dessa parametrar ger oss möjlighet att produktionseffektivt dra i gång alla delar inom ett projekt samtidigt samt att vi inte belastas med negativa likviditetsflöden för att betala räntor under projektets gång. Räntorna förfaller till betalning när byggnationen är klar och då har vi högst sannolikt, ett annat högre värde än produktionskostnaden som vi kan realisera genom att antingen ta ut ett slutplaceringslån med hyresflöden som säkerhet eller genom att sälja fastigheten. Räntevillkoren för denna ”nya” typ av byggnadskreditiv är något högre än de tidigare mycket billiga byggnadskreditiven från storbanker men eftersom de finansierar en större andel av projektkostnaden så minskar den volym dyrare obligationsfinansiering som krävdes på toppen i den tidigare modellen. Som helhet har finansieringen blivit billigare än den var med den tidigare modellen, åtminstone för oss. Framför allt så innebär denna finansiering av en högre andel av projektkostnaden som vi nu kan få att vi helt har sluppit ge bort projektvinst till equityinvesterare men ändå har kunnat byggstarta stora volymer. En sådan kombination framstod som en omöjlighet för oss så sent som under 2024. Med sina stora volymer, avsaknad av löpande ränteutbetalningar och långa löptider fungerar pengarna från dessa byggnadskreditiv för oss snarare som de pengar som, traditionellt sett, fondstrukturer eller private equitybolag har haft förmånen att ta in men utan en förpliktelse från vår sida att dela med oss av vinsten på projektnivå. Orsaken till de fördelaktiga villkoren för oss för dessa lån är förstås att investerarna i dessa byggnadskreditiv gör samma analys som vi avseende tajmingen kopplat till det framtida minskade utbudet och ökande efterfrågan på bostäder i Stockholm. Investerarna ser helt enkelt låg risk i denna utlåning och accepterar en inlåsning av pengarna och relativt modest ränta i utbyte. Hur stor del av det som byggs i Stockholm just nu utgör då de 1 915 bostäderna som Titania hade förmånen att starta förra året? Vi har inte statistik för antalet byggstarter under 2025 ännu men för 2024 har vi data och det året startades byggnation av totalt 8 979 bostäder i Stockholms län vilket skulle innebära 21,3 procent. Prognosen för 2025 är att det startas något fler men ingen stor ökning. Om vi försiktigtvis antar att Titania har stått för 15 procent av alla byggstartade bostäder under 2025 så innebär det, givet omloppstider, att vi kan stå för 15 procent av alla färdigställda nyproducerade bostäder i Stockholm år 2028. Vi ser fram emot den prissättningskraft detta kommer att innebära i en marknad med kontinuerligt sjunkande utbud.