Titania aktie (TITA B)

VD:s kommentar

För Titania har det gångna kvartalet inneburit ytterligare accelererad aktivitet. Vi har fler bostäder i byggnation än någonsin tidigare. Vi har färdigställt projekt och därmed ökat antalet lägenheter under förvaltning. Vi har också sålt byggrätter för första gången och med det visat att vi kan realisera vinst tidigare i processen. Vi har även stått upp för vår modell i tvist som Hyresgästföreningen initierat vid hyresnämnden vilket innebär viss risk men framför allt kan ge en mycket stor uppsida. Titania startade under förra året fler bostäder än någonsin tidigare i företagets historia och har för närvarande över 2 000 bostäder i produktion. Alla projekt ligger också inom Stockholms län i linje med vårt affärsfokus. I över fyra år har handbromsen legat i för bostadsbyggande generellt i regionen. Orsaken har varit en kombination av faktorer på makronivå – räntehöjningar, krig i Ukraina, med handelstullar och nu senast, krig och oroligheter i mellanöstern. Varje enskild faktor kan påverka byggande och fastighetsaffären direkt negativt. En stor del av fastighetsaffären är beroende av lån och en räntehöjning ger direkt ökade kostnader. Krig och tullar stör leveranskedjor och produktion vilket ger kostnadshöjningar för drivmedel och byggnadsmaterial. Men fyra år med den ena krisen efter den andra har också lett till många positiva åtgärder som vi ännu inte sett effekterna av. EU har, delvis som följd av kriserna, till slut insett att man snarare måste liberalisera ekonomin och förenkla för företagen än att kväva dem med alltmer rigorösa regelverk. I Sverige har regeringen infört en rad lättnader i regelverk och stimulanspaket som bör leda till ekonomisk tillväxt i allmänhet och ökning av bostadspriser i synnerhet. Utöver dessa specifika åtgärder har dessutom historien visat att ekonomisk återhämtning, till och med efter omvälvande händelser som krig, ofta har gått snabbare än man tror. Orostider för med sig att människor håller igen konsumtion vilket skapar ett uppdämt behov som till slut resulterar i en stark återhämtning när situationen lugnar sig eller när folk bara tröttnar på att oroa sig. Sammantaget tror vi inte att man skall vänta med att expandera tills högkonjunkturen kommer utan i stället att vi skall göra som vi gör nu – ligga i produktionsfas nu och komma ut med färdiga bostäder i en högkonjunktur. Under det gångna kvartalet har vi färdigställt 74 bostäder i Vallentuna som i dagsläget är uthyrda. Titania har, likt tidigare projekt de senaste åren, valt att behålla fastigheten under egen förvaltning. Orsaken till att vi har behållit alla hyresfastigheter som bolaget har producerat de senaste åren är densamma som gör att vi byggstartar många bostäder. Vi tror att våra förvaltningsfastigheter kommer att kunna säljas för högre priser i en högkonjunktur och kan då välja vilka objekt vi säljer. Om antalet byggstarter generellt fortfarande är avvaktande och efterfrågan för hyresrättsfastigheter inte riktigt har nått de höjder som vi anser är motiverat så har däremot efterfrågan på byggrätter i Stockholm gått upp kraftigt den senaste tiden. Titania har alltid hävdat att vi kan realisera uppbyggt bokfört värde under alla skeden i vår projektutveckling. Vi är inte beroende av att bygga klart för att få ut likviditet om det krävs. Under det gångna kvartalet har vi visat detta med två affärer där byggrätter såldes på eller över bokförda värden. Titania har under det senaste kvartalet också valt att avvisa Hyresgästföreningens godtyckliga krav på sänkta hyror för ett begränsat antal lägenheter i delar av Titanias fastighets­bestånd. Detta innebär att de ärenden om hyressänkning som Hyresgästföreningen driver kommer att gå vidare för prövning vid hyresnämnden. Titania anser att vi redan har en kollektivt förhandlad hyra med en annan hyresgästförening, Föreningen för Sveriges hyresgäster. Enligt svensk lagstiftning skall en hyra anses vara skälig om den är förhandlad (12 kap. 55 § JB) med en hyresgästförening såsom den definieras i hyresförhandlingslagen. Hyresgästföreningen har en historik av att driva – och förlora – hyressänkningsärenden mot hyror som förhandlats av konkurrende hyresgästföreningar, t.ex. Stockholms Studenthyresgästers Förening. Hyresgästföreningen har förlorat varje gång. Detta har lett till att utvecklare av studentbostäder inte varit begränsade till en förhandlingspart i förhandlingar – något som lett till den positiva effekten att fler student­bostäder har byggts. Det råder inte brist på studentbostäder på samma sätt som för vanliga hyresrätter där monopolist­aspirerande parten Hyresgästföreningen dominerar. Det finns mycket att säga om denna tvist ur både ett legalt och politiskt perspektiv. Den som är intresserad kan till exempel gå in på Bostadspolitik.se och söka på en intervju med mig när jag talar mer om det legala och Titanias strategi. I detta forum är det dock de affärsmässiga överväganden som lett till vårt val att driva tvisten som ligger i centrum. Titania tycker att det ur alla synvinklar är strategiskt rätt driva detta. Worst case scenario: en viss risk för temporär nedsida i hyresflöden för berörda lägenheter om vi skulle förlora (övriga lägenheter i fastigheterna har fortsatt förhandlad hyra), men det finns också en mycket stor uppsida om vi vinner. I potten ligger inte bara att Titanias nuvarande hyror bekräftas som skäliga utan också att vi kan få ett alternativ till det godtycke och den oförutsägbarhet som präglar nyproduktionsmarknaden idag. Det kan i sig göra hyresbostadsfastigheter mer attraktiva investeringsobjekt med mycket säkrare värden för investerare, långivare och köpare. Detta påverkar i sin tur direkt Titanias affär positivt. I centrum för strategin som vi har för att åstadkomma detta ligger att vi fokuserar på just själva tillämpningen av systemet, inte att förändra systemet. Vi vill göra vad som är möjligt inom ramen för existerande lagstiftning. Om den dominerande monopolaktören på marknaden försöker överpröva detta för att skydda sig mot konkurrens är det föga förvånande och till och med positivt för oss. Det leder till rättsliga avgöranden om tillämpningen av systemet som blir vägledande och bekräftar att Titania ligger i framkant. Skulle vi förlora – vilket inga tidigare prövningar av kollektivt förhandlade hyror ger stöd för – kommer vi dels att överklaga, dels fortsätta med andra case. Vi kommer inte att ge oss i detta. Vi vill göra detta i likhet med hur Jan Stenbeck utmanade Televerkets monopol, sändningsmonopolet och reklammonopolet på 1980-talet. De förändringar som Stenbeck åstadkom av ett förstockat och utdaterat system skedde inte genom att försöka påverka lagstiftning genom segdragna politiska processer utan helt enkelt genom att göra det som lagenligt går att göra inom dåvarande system – men som ingen tidigare hade vågat – eller ens tänkt på att göra. Lagstiftaren har, vad gäller hyressättning, skapat ett system vilket egentligen, och med nödvändighet, är mycket öppet för nya hyresgästorganisationer att etablera sig. För att räknas som en hyresgästförening i lagens mening räcker det att tre personer – juridiska eller fysiska – startar en förening för detta ändamål och uppfyller vissa kriterier. Detta har varit svensk lag sedan 1978 då hyresförhandlingslagen infördes. Samtidigt har en hyresgästförening framställts som och i praktiken fått verka som den enda hyresgästföreningen i hela riket. Denna aktör kämpar med näbbar och klor för att behålla och utvidga sin monopolliknande ställning. Den stora okunskapen om regelverket i branschen i allmänhet, omvärlden i synnerhet har möjliggjort att idén om Hyresgästföreningen som den enda förhandlingsparten fått fäste – utan att någon kommersiell aktör på allvar utmanat myten. Hyresmarknaden består av ett stort antal segment och hyresgästers behov, preferenser och prioriteringar är olika, varför det är egentligen självklart att dessa olika kategorier ska organisera sig i olika konstellationer. Det normala är att det finns olika hyresgästföreningar och att det ändå finns en valfrihet inom reglerade systemet. Den tillämpning vi haft hittills – med EN förening för alla – är därför egentligen onormalt och knappast något som utvecklats naturligt eller organiskt. Det är i vart fall inte lagstiftarens utgångspunkt. Vi ser att vi har goda chanser rent legalt att vinna detta, i vart fall i överinstansen där prövningen görs av lagfarna domare. Ett positivt utfall för vår del skulle inte bara bekräfta att de hyror vi kollektivt förhandlat är rätt, det skulle också åstadkomma något mycket större. Det skulle visa på möjligheten att inom regelverkets ramar faktiskt förändra tillämpningen av systemet. En rättslig prövning är i vår mening bra för att åstadkomma en generell attitydförändring på marknaden, vilket skulle påverka hur investerare, långivare och marknaden som helhet bedömer hyresfastigheter som inte har förhandlingsordning med den stora monopolaktören i Sverige. För mycket av detta handlar om att förändra attityder. På 1980-talet fanns en allmän känsla att reklam i TV och radio var något dåligt och att allt som inte innebar att telefoni och vad som skulle sändas i TV och radio kontrollerades av ett statligt verk var suspekt. Bland annat tack vare hur Stenbeck utmanade systemet förändrades detta och från 1990-talet var det snarare det motsatta som sågs som suspekt. När jag började inom bygg- och fastighetsbranschen för 25 år sedan sågs arbetskraft från andra EU-länder som något suspekt och många gånger kändes det omöjligt att ändra den attityden. Först fick vi höra att polska byggnadsarbetare inte kunde arbeta i Sverige oavsett EU-regler. Laval-domen 2004 satte stopp för den uppfattningen. Efter det var uppfattningen att byggnadsarbetare visserligen nog kunde det men inte kvalificerade installatörer inom VVS och El. Titania var ett av de första bolagen som tvingade fram en förändring av detta genom att låta kvalificerad polsk arbetskraft göra kunskapsprov verifierade av auktoriserade tolkar. Idag är arbetskraft från andra EU-länder på alla positioner inom både byggbranschen och övriga näringslivet helt normaliserat. Detta var några exempel på hur oreflekterade tillämpningar av system förvandlats till stelnade byråkratiska strukturer där sättet att göra saker på börjar uppfattas som lag och regel utan att egentligen vara det. Om det har affärsmässig nytta skall sådana här strukturer nedkämpas. Att göra det och hitta nya vägar framåt som företagare har gett oss framgång tidigare och är en av de viktigaste egenskaperna som en entreprenör ska ha. Av allt vi kan göra för att göra vår affär bättre – sänka byggkostnader, få ännu mer fördelaktig finansiering, trimma förvaltning, hitta bättre byggrätter – skulle trots allt en förändring av tillämpningen av hyressystemet innebära realisering av den mest positivt omvälvande, marknadsförutsättningspåverkande faktorn som vi kan tänka oss. Upp till kamp med andra ord. Einar Janson VD och grundare